北京雅诗阁来福士公寓——中高端服务式公寓行业稳健成长

与部分二房东模式、分散式、集中式公寓品牌的负面缠身不同，市场上一些公寓老牌玩家，在疫情之后，正在安静而稳健的生长。

不久前，雅诗阁酒店公寓宣布，2020年前五个月在华逆市签约13家物业管理合同，新增总套数超3000套，较去年同期增长119%，项目遍布一线城市、省会城市及长三角、珠三角中的重点城市。与此同时，雅诗阁酒店公寓全球签约超5400套公寓，同比增长139%，创下纪录。

有意思的是，雅诗阁酒店公寓还签下了大中华区的首家长租公寓品牌项目上海雅遇长租公寓（唐镇），并落址浦东唐镇。如此强劲的对手，进入原本就产品服务问题频出的长租公寓领域，无疑是一种降维击打。可以想象的是，一旦这个项目落成之后，浦东唐镇的长租公寓市场竞争将会加剧。

其实，在公寓领域，雅诗阁酒店公寓是老资格了。1998年，它就进入了中国市场，品牌主要有：雅诗阁酒店公寓、盛捷、馨乐庭、lyf等。二十多年来，从1家物业、334套服务公寓，发展至今在全国34个城市拥有/管理超过130家物业、24,000多套服务公寓单元。

除了雅诗阁酒店公寓这样的老牌，市场上也出现了一些新兴的服务公寓品牌，比如锦江铂涛窝趣推出高端服务式公寓品牌——瑰悦，力图打造中国版的“雅诗阁酒店公寓”。瑰悦定位于高端，面向30-45岁的社会精英人群。随着新经济发展，以中高层管理者、跨国公司及商旅外派人士、金融及科技类高端人才为代表的新富群体不断涌现，他们具有高收入、高净值的特征，也对生活居住环境有着更高品质的需求。

据其创始人&CEO刘斌介绍，原来可能服务式公寓大家一听都是给外籍人士做的，这个客群配比也是五五开，现在因为疫情的影响，发现国内客群比较多一点。定位客群是瞄准了现在新中产，雅诗阁酒店公寓租金价格在2万以上，瑰悦重心是1-2万之间，定位现在2亿新中产的客群。

研究发现，这些中高端公寓品牌，在疫情期间，影响并不是太大，也很少出现什么“舆情事件”，可谓是一股清流。

业内人士分析，过去，很多国外企业想进入中国市场，之前你一家公司派三到五个高管在国内市场住三到五年，现在这个趋势在下降，但是现在出现了更多的富有中国家庭，他们越来越喜欢高端服务公寓的生活方式，即使他们有自己的房子，但是他们了解到这个产品，他们是有固定的搭手，他们可以在豪华的住宿环境，享受到家的温暖。在发达国家公寓生活甚至是一种生活方式。

据不完全统计，疫情发生之后，中高端公寓，出租率达到50%左右，随着经济复苏，7月的整体出租率达到70%左右，有的品牌的平均出租率甚至达到90%左右。后疫情时代，中高端服公寓成了行业、资本以及消费者的“避风港”。刘斌也曾表示，疫情之下中高端公寓在产品布局、整体造价、运营效能以及现金流等方面都显示比酒店，以及其他等住宿租赁产品更强的抗风险性。

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  雅诗阁来福士中心服务公寓26000元/月

  AscottRafflesBeijing

服务式公寓特有的商业模式足够“称霸市场”

以雅诗阁酒店公寓为例，其背靠凯德集团，拥有成熟的资本运作系统，旗下的服务公寓资产，会依不同的资产类别进入不同的主体，一般而言，有现金流可以分红的项目会进入REITs，而在建工程、或者拿地需要时间培养的，会用私募基金开发。通过资本体系以及资产运营形成正向循环。

而且2018年开始，雅诗阁酒店公寓的经营模式重心就已从刚入中国市场的自有资金购买物业到现在的出租物业管理，实现了品牌输出的轻资产运营管理模式，达到了用更少的资金实现物业规模扩张和区域覆盖。彼时的长租公寓企业还在忙着进场和跑马圈地。

让服务式公寓在住房租赁行业脱颖而出的，主要是其极具盛名的私人服务与专业运营团队，以及具备无限想象空间的非租金收入。

以雅诗阁酒店公寓为例，其在上海的雅诗阁酒店公寓衡山服务公寓可提供的服务项目有：早餐、干湿洗衣服务、健身房、儿童游乐室、商务中心以及游泳池等。这些是普通白领公寓根本提供不了的服务，但却是现在的新中产人群在择居时看重的增值服务点，也是公寓这门生意避开传统的二房东模式，真正实现物业托管增值的关键。而在法国巴黎的馨乐庭特罗卡德罗公寓酒店更是提供了20项服务内容。

差异化运营，本土服务式公寓品牌崛起

那么在进入掘金场之后，如何才能挖到更多的金子？差异化运营就是答案之一。

同样是早早低调地做起了服务式公寓岭居的岭南集团，就将岭南文化中的在地文化特征之一邻里关系，融入了日常运营。加上岭南在餐饮方面的优势，岭居还可以为高端客户提供一些移动宴会的功能和需求，实现了与其他服务式公寓的差异化产品打造及运营服务。

令人感到欣喜的是，目前本土服务式公寓的玩家越来越多，既有央企中海以海棠的品牌专攻企业众高管等中高端群体，也有融创、阳光城等头部房企的参与。

因此，在正确选址的基础上，通过对服务式客群进行精确定位及精准分析后，为居住者新增客群最需要的个性体验及增值服务，将成为未来服务式公寓品牌差异化竞争的秘诀。

无一例外的是，这些新玩家都是一些小企业根本没办法去相互抗争的。所以，不难预见的是长租公寓行业未来仍有很大发展空间，只是整个租赁行业的格局其实在发生深刻的变化。（节选自空间秘探，作者雷布同）