北京高端酒店式公寓行业迎来营改增的新时代

2016年5月1日，注定会成为一个地产行业永远难忘的日子。那个很久以前就流传的地产行业营业税改成增值税的消息，在这一天终于成为了现实。作为房地产行业的一分子，高端酒店式公寓行业也是首当其冲的受影响大户，从这天开始，整个行业也迎来了增值税的新时代。

在营业税时代，高端酒店式公寓的纳税税率为5.6%，例如月租金2万的公寓，每笔收入要缴纳20000*5.6%=1120元的营业税。而实行增值税后，税率统一为11%，例如月租金2万的公寓，每笔收入需要缴纳20000*11%=2200的税，表面看来貌似纳税多了1080元的税额，这是真的吗?答案当然是否定的了。所谓的增值税，从字面意思就可以理解了，只对增值部分进行征税，而对于成本部分是不进行征税的，具体操作是，税务机关需要进行成本税额抵扣，还以前面为例，如果2万元收入里有1万元成本，成本抵扣后，最终纳税额度为(20000-10000)*11%=1100元。这个数额相对于营业税时期的1120元不仅不会增加还减少了20元。通过上述计算公式我们会发现一个问题，在营业税时期，无论一个公司的业绩好坏，那营业税征收比例是固定的，但营改增以后，对于业绩好的公司，增值税的负担相对要增加一点，例如某公司收入2万，成本为12000元，增值税为(20000-12000)*11%=880元，而相同收入如果成本为8000元，增值税为(20000-8000)*11%=1320元。所以增值税也有平衡贫富差距的效果，同时对于业绩差，实力不强的公司也有通过营改增进行税收扶持的效果。

进行营改增税制改革以后，北京的酒店式公寓普遍进行了价格的调整，具体来说就是把单一价格调整成了净价和含税价，这两个价格相差从1%到6%不等。在北京高端酒店式公寓中，未进行价格调整的公寓有山水广场公寓，价格上调1%的有紫檀万豪公寓，万豪行政公寓等，其余大部分公寓价格调整幅度都在5%左右。

至于调价原因，经过和相关公寓沟通，一致反馈为公司行为，究其原因，无非是营改增后税负提升导致价格相应的调整。理论上营改增不会增加企业的税负，除非一种情况，那就是公寓的收入中成本占比较小，营改增后会增加企业的税负。对于租金价格很高效益很好的公寓，例如辉盛阁国际公寓，千禧财富中心公寓，国贸雅诗阁公寓等在营改增后的确会增加公寓的税负，对于一些价格偏低效益一般的公寓，例如山水广场公寓，东方豪庭公寓等，不仅不会增加税负，而且还会相应的降低税负。所以，营改增以后，各大公寓反应迥异就不足为奇了。